十一月杭城二手房市场出现“井喷”

­----十一月楼市月末报告之二二手房指数

    蔡 丽 锋


2003 11月份,杭城二手房市场出现“井喷”现象:房价大幅上涨,成交量达到历史最高位。据杭州市经济信息中心监测的价格指数显示,11月份杭城二手房价格指数为261.33,比上月提升了20.57个点(见附图1),达到6123/平方米;成交面积和成交价格分别比上月上扬了28.96%和39.99%。分析认为,主要原因是受房产新政正式出台,“200411日起,二手房征收20%的个人所得税”的消息刺激,迎来了本年度最后一波成交热潮。预计这波热潮将持续到12月底,然后随着细则的逐步完善、明朗,市场将趋于平静。明年一季度仍会一如往年,呈现买卖双方观望市场的情形。


11月,杭城二手房市场首次出现区域性价格下调,三里亭、濮家、闸弄口区块成交单价4263/平方米,比上月下降了1.25%。究其原因是该区块主要由80年代前的房源组成,缺乏新兴楼盘入市支撑,且区域发展缺少动力,因而自去年4月突破3500/平方米以来,一直在35004500/平方米之间徘徊,没有大的突破。与此形成巨大反差的是滨四、复兴、望江门一带,随着钱江新城轮廓的日益明朗化和交通配套的向好,新建商品房市场日渐繁荣,二手房市场随之水涨船高,今年下半年以来,与去年同期的涨幅一直保持在30%左右,本月更是比上年上涨了43.84%,达到5988元/平方米。城北拱宸桥和睦三墩区块、城西蒋村古荡区块和市中心这三个区块,与去年同期的涨幅都在40%左右。

由区域成交价格可知,杭城二手房的区域价格差异日渐显现。同样是80年代以前的老房子,市中心是俏得不行,放在近郊即使价格低廉,都有点鸡肋的味道了。市中心和城西蒋村古荡区块2000年以后的房源,则无论在租赁还是置换市场都备受青睐,本月成交套数分别占总成交量的30.17%和20.87%。城北拱宸桥和睦三墩区块和滨四、复兴、望江门区块,则凭借相对经济的价格与预期升值潜力颇受工薪阶层欣赏。

从杭州市经济信息中心监测的八家中介的成交记录来看,1990年以前的房源占据市场总成交量的24%,19912000年的房源和2000年后的房源分别占50%和26%。其中2000年后的房源所占的比重正在逐步扩大,且成交价格颇为惊人,一些上半年开盘价格在5000/平方米上下的房子,下半年在二手市场上成交价格都在60007000/平方米左右,且房源较多,象白马公寓去年开盘价格为8000/平方米,近两个月以11000/平方米以上的成交了好几套。


  附表2:十一月市区二手房(住宅)成交汇总一览

            发布单位:杭州市经济信息中心房地产研究中心

(样本来源:公众房网、中瑞置换、华立地产、我爱我家、金丰易居、商务兴、省直房产、CB信义房产)

      

成交均价

(/M2)

较去年同期涨跌(%

套均面积(M2)

套均总价(万元)

套数占总成交量

综合

7267

33.02

80.35

49.20

 

各区域

 

 

 

 

 

1、市中心(老城区)

5794

39.56

77.10

56.03

30.17%

2、城西文教区

5597

33.63

68.36

39.61

6.82%

3、大关德胜三塘

5717

31.48

70.64

39.54

10.33%

4、朝晖一带

5493

27.98

62.46

35.71

4.13%

5、城东景芳采荷

6296

21.31

53.76

29.53

3.93%

6、城西蒋村古荡

5988

38.80

105.40

66.37

20.87%

7、滨四、复兴、望江门一带

4426

43.84

98.74

59.12

5.99%

8、城北拱宸桥和睦

4263

40.42

66.20

29.30

13.64%

9、三里亭、濮家、闸弄口一带

6123

1.25

84.93

36.20

4.13%

十一月二手房成交之最

【总价最贵(面积最大)的二手房】    总价230万元成交;面积269.67平方米;地处文新路南都德加公寓。

【单价最贵的二手房】    单价15884.93元/平方米,总价127万元成交,地处环城西路70—107,面积79.95平方米。

【总价(单价最便宜)的二手房】   总价10万元成交,单价2992.22元/平方米,面积33.42平方米;地处景芳一区。

【面积最小的二手房】   面积24.53平方米;总价17.1万;单价6971元/平方米,地外水晶大厦。